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admin 欧冠联赛 2019-06-12 248 0

全文约4200字,阅览需求7分钟。


最近一段时刻,一个叫“天府恒大文明旅行城”的项目敞开了漫山遍野的宣扬推行。嗯,这个项目确真实营销推行方面下了狠功夫,感觉身边一些平常并不怎样重视楼市的朋友都在谈笑间提到了它,足见其影响力。


在咱们的微信后台以及问问平台上,也有十分多的读者咨询,目测应该算是近段时刻重视度最高的项目了。


问问后台随意找了几个相关问题


答复这些问题,自身并不难,但这个项意图重视度真实太高,所以咱们认为有必要写一篇稿子进行一次“一致回复”。


所以在吴教师的带领下,咱们团队全体成员(其实总共也就4个人,hahaha)对项目进行了一番实地调查。


在项意图售楼部现场,咱们调查到了以下现象:


1、售楼部外的停车场十分大,也停了许多大巴车、小轿车等。关于一个非节假日、非开盘日的上午,这样的人气十分旺;



2、现场的途径分销人员(协作中介的经纪人)十分多,现场的人气首要是由他们构成,此外,还有不少夕阳红一日游旅行团;



3、除了游走于售楼部表里的中介,还有两拨中介正在一起承受训练。听说,这些途径出售人员不只来自成都,还有许多来自省内的其他城市。可见项意图推行力度确实很大;


两拨正在一起训练的途径出售


4、不只协作的途径出售十分多,售楼部内的置业参谋团队也十分巨大。据招待咱们的售哥介绍,仅内场的置业参谋就有120人;


售楼部内也是人头攒动


5、推行力度如此大,天然来看房的购房者也不少,至少看样板房需求排长队等候的现象,我是没见过。


样板房外排队等候,样板房内摩肩接踵


总归,整个售楼部表里的人气是有点出乎咱们预料的,没想到一个间隔天府广场40多公里远的楼盘,在一个一般的工作日上午会有这么多人。



 -01- 

 重视这个项目 

 你需求了解的3个现实 


现实一:项目方位不归于成都市,正在推售的住所也不归于天府新区


项意图宣扬广告和出售说辞中会不断着重“天府新区”这个卖点,假如你正在重视这个楼盘,那么首先要了解:整个项目不归于天府新区成都片区,正在推售的住所也不归于“四川天府新区”。


咱们先经过一张图来搞清楚关于“天府新区”的几个简略被咱们混杂的概念。



在房地产语境中,“天府新区”一般是指“天府新区成都直管区”,它也是成都市住所限购方针中的独自限购区。


常常,咱们会看到坐落眉山市仁寿县视高镇的楼盘会打出“天府新区”的旗帜,并称不限购,严格来说这样的宣扬没有错,由于它确实归于“四川天府新区”这一经济区划规划,但和成都市的“天府新区成都直管区”是彻底两码事,有点打擦边球的意思。


而天府恒大文明旅行城项目,在宣称9627亩的规划占地面积中,现在正在推售的住所部分,其实是归于四川省眉山市彭山区牧马镇,并不归于1578平方公里的国家级新区四川天府新区。该项目实际上,仅有岷江两岸的地块(包括童国际、项目配套和滨江住所区)归于四川天府新区眉山片区。


天府恒大文明旅行城项目全体用地规划

底图据项目推介PPT


假如必定要把彭山区牧马镇和天府新区扯上联系的话,那就只要2015年四川省在天府新区的规划中额定划定了1100k㎡的和谐管控区,管控区域生态,避免环天府新区大规划的无序开发建造。其间包括眉山市彭山区和仁寿县的12个城镇以及简阳市的12个城镇,牧马镇便是其间之一。


2018年,眉山市又搞了一个“眉山环天府新区经济带”,把12个城镇保管给了四川天府新区眉山管委会,因而,这些城镇在经济社会层面就一般被称为“眉山天府新区xx镇”,加强了这12个城镇与“天府新区”这个IP的绑定联系。


但不管是“和谐管控区”仍是“眉山环天府新区经济带”,都不归于国务院同意的国家级四川天府新区的规划。



现实二:正在推售的住所间隔恒大童国际约4公里


除了“天府新区”这个宣扬卖点之外,项意图另一大IP便是“恒大童国际乐土”。但恒大童国际乐土和项目正在推售的住所地块却并不接壤,且间隔比较悠远。


卫星地图测距约4.4km


从卫星地图上的测距成果来看,恒大童国际乐土的大门到项目售楼部的大门直线间隔约4.4公里,这差不多相当于成都天府广场到火车北站的间隔。


金碧全国是我标示的大致方位暗示

其他图文均为项目推介PPT内容


所以,童国际和紧邻童国际的滨江地块确实算是一个全体文旅地产项目;而正在推售的这块飞地,却紧邻恒大的另一个开发了许多年的老项目——恒大金碧全国,它更像是金碧全国的一部分,但为了同享恒大童国际这个IP,被强行拉入了天府恒大文旅城项目。



现实三:现在引进的教育配套均为私立校园


项目现在宣扬的全龄教育配套,也是招引一部分人重视的原因,但值得留意的是,现在确认的金苹果系教育资源,均为私立校园,且从成都金苹果的收费来看,不廉价。


当然,有校园,总比没有好。


售楼部现场关于教育配套的宣扬



-02-

 出资这个项目 

 你需求留意3个不确认性 


不确认性一:恒大童国际是不是一个好IP?


近两年,文旅地产好像十分火,除了以开发文旅地产见长的华裔郊外,比如万达、恒大、融创等大开发商近年都纷繁进军文旅地产。


文旅地产的开发形式,简略来说,便是搞一个文旅项目,以此来带动配套的住所和商业等地产项目。关于开发商来说,配套的地产项目实际上才是现金回流的首要途径,用卖住所和商业的回款,投入到文旅项意图建造,再经过运营文旅项目,取得继续的报答。


但由于文旅地产项目一般坐落荒郊野岭,所以文旅项目自身的主题要有必定的卖点,才干招引购房者前来买房,才干完成出售回款。


所以“恒大童国际”诞生了。


恒大童国际暗示图

图据网络


能够说,恒大童国际便是恒大集团为了做文旅地产而专门打造的一个IP。据现场置业参谋介绍,童国际乐土包括灿烂中华、魔幻西欧、探险南美、奥秘古国、周游海洋、穿越太空六大主题区,悉数玩遍需求三天。


另据其他媒体报道,恒大童国际的规划相当于上海迪士尼的1.5倍,估计年均游客量2200万人次。



但截止现在,虽然全国有多个以童国际为中心IP的恒大文旅项目现已开卖,但还没有任何一个童国际乐土建成迎客,咱们也都仅仅经过宣扬材料、沙盘模型自行脑补一个像是“迪士尼”相同的东西。


迪士尼之所以成功,更多是在于它自身便是一家文明艺术类企业,发明了许多众所周知的经典主题形象,以此为基础开发运营主题乐土,招引全国际的游客前往。迪士尼乐土的盈余方法便是运营乐土,并不顺便房地产开发,所以它会精于运营,甚至会操控主题乐土的数量和散布。


全国已立项的15座恒大童国际

散布暗示图


恒大童国际,咱们没有见过,且不管它的主题好不好。单看它的数量和散布就挺恐惧的,中国内地现在现已确认的童国际乐土共有15座之多,仅江苏一个省就有4座。


这就让人不得不考虑一个问题:是中国游客真的需求这么多童国际乐土,仍是恒大有那么多房地产项目需求主题乐土作为卖点?


此外,其他媒体报道的童国际乐土年均游客量2200万人次,对此我没啥概念,就在网上找了来自中商工业研究院收拾的数据,如下: 



亚太地区排名榜首的东京迪士尼,2017年游客量也不过1660万人次,四川排名榜首的成都欢乐谷年游客量也不到300万人次。恒大童国际乐土真的能成为游客量比美迪士尼的大IP吗?



不确认性二:主题乐土能否带动住所增值?


在项目途径的宣扬中,恒大引用了上海迪士尼乐土对周边房价影响的事例,来给予眉山项意图客户出资决心。


项目出售现场摆放的宣扬桁架


咱们在项目现场看到有这样一个宣扬,上海迪士尼周边的房价,在迪士尼建筑前均价3万,现在均价7万。


为此,我专门在链家网上查询了上海迪士尼周边的房价状况,可是却并没有在迪士尼周边找到一个均价7万的片区。


上海迪士尼周边片区的均价都在3、4万左右


然后我翻遍了这三个片区内的一切小区,大部分现在的二手房价格都在2-4万,仅有一个均价7万的小区叫绿宝园,是一个别墅小区,且间隔上海迪士尼直线间隔超过了9公里。



从它的前史价格来看,2014年价格4万出面,2017年最高成交价7.1万,现在的挂牌均价也在7.1万,房价根本上算是挨近翻倍。


可是阅历了2016~2017年的上海甚至全中国的一切一二线城市,哪个当地又没有翻倍呢? 


以下是我和一位上海土著朋友的对话,你们自行感触:



看完上海迪士尼,再说说咱们都比较了解的成都欢乐谷、国色天乡和南湖,它们都是主题乐土+地产的开发形式,但它们没有一个是由于乐土运营了房价就蹭蹭涨。


欢乐谷和南湖,得益于地点区位的全体老练,完成了房价上涨,到了2016-2017风来之时又涨了一波;国色天乡由于区位较差,虽然国色天乡乐土运营还不错,可是在风来之前简直没有什么增值。


所以,住所的增值,更多仍是要靠城市的开展,带来交通、校园、商业、医院等城市配套的晋级,而不是仅仅靠一座游乐土。



不确认性三:项目住所供给量巨大,供需是否平衡?


据项目现场置业参谋介绍,整个天府恒大文明旅行城项意图住所,估计共有约57000套,是的,五万七千套,我没有多打一个0。


其间首批次方案推售房源约5543套,户型52-142㎡,大部分楼栋为T4,少数T2和T3,从面积配比来看仍是归于刚需、刚改型的产品。


项目推介PPT中关于首开货量的宣扬


那么,关于一个主打生态康养、文明旅行的区位,如此海量的刚需、刚改房源供给,未来是否有满足的需求来消化?


这个问题关于出资人群来说是有必要考虑的,由于不管是未来想要易手仍是预备长时间租借,都有必要得有人接盘、有人承租,出资收益才干变现。



-03-

 咱们的观念 


1、作为一个客观态度的大众号,在任何一家企业合法运营的前提下,咱们都应该参加营建有利于企业开展的言论环境。究竟每一家合法企业对国家和当地的经济开展、城市建造、民生工作和税收奉献等方面,都有着十分正面且活跃的效果。


关于恒大文旅项目,咱们尊重它的企业奉献,也了解它的“商业形式”,咱们没有运用例如“割韭菜”、“黑洞”等带心情倾向的字眼,而是罗列了“根本现实”和或许存在的“危险提示”


2、咱们也有必要留意到,企业或相关媒体在项意图营销推行中,或许会用一些不太准确的概念或许夸张的方法,引导商场。


期望每一位购房者在作出购买行为之前,都能清楚的知道这些根本现实和或许存在的出资危险,进一步深化了解项目具体状况,客观、理性的判别,并为自己的消费和出资行为担任。


3、恒大集团是一家国际500强企业,在本钱翻天覆地的威胁之下,咱们现已能够预见恒大开盘热销数十亿的成果,这也在全国多个城市得到了印证。


而咱们仅仅一个小小的当地性大众号,但咱们仍是有义务提示一向支撑咱们、信赖咱们的读者:该项意图出资价值并不清晰,假如你在当地没有自住需求,应进一步调查后决议出资与否,切勿从众跟风。


相片及文字资料据项目推介PPT


恒大强壮,咱们微小,某种程度上,咱们算是在自取其辱,蜉蝣撼树。


但为什么咱们仍是要这么做?由于看护每一个信赖咱们的读者,是咱们的任务!


正如马云在创建阿里巴巴时在报纸上打出的榜首个英文广告说的那样:


If not now,when? If not us,who?



文/黄曦、吴思竹





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